실지거래가 신고시 양도소득세 부담을 줄이는 증빙서류는 부동산의 취득에 소요된 비용과 부동산 취득 후 지출한 비용에 대한 증빙서류가 있는데, 부동산을 취득할 때와 부동산 취득후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용에 대한 증빙서류를 알아보겠습니다.

이글을 꼼꼼하게 읽어보고 이에 맞게 준비해 둔다면 부동산 양도시 양도소득세 부담을 줄일 수 있으며, 증비서류 준비부족으로 인한 양도세 폭탄을 피할 수 있을 것입니다.

실지거래가 신고시 양도차익 계산 방법

양도차익 = 실지양도가액 – 필요경비

○ 실지 양도가액 : 부동산 거래 상대방으로부터 실제로 받은 거래금액을 말합니다.

○ 필요경비(①+②+③)

① 취득에 실제로 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

② 취득 후 지출한 비용

③ 양도비용

취득에 소요된 비용

실지거래가 신고시 당해 부동산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 실제로 소요된 비용을 공제할 수 있습니다.

건물을 신축한 경우에는 그 건물 신축에 소요된 비용이 매입가액이 되며, 혹시 부동산 등을 취득할 때 상대방과의 분쟁으로 인하여 소요된 소송비용이나 인지대 등도 취득비용으로 인정 받을 수 있지요.

다만, 부동산 취득시 부담하는 취득세는 영수증이 없더라도 인정받을 수 있답니다.

취득에 소요된 비용 징빙서류 예시

부동산 등 취득에 소요된 비용의 증빙서류를 살펴볼게요.

아래의 증빙서류를 챙겨두시면 실지거래가 신고 방법에 의한 양도소득세 신고시 양도소득세 부담을 많이 줄일수 있습니다.

· 부동산 등의 취득시 매매계약서

· 대금수수 영수증(무통장으로 거래시에는 무통장입금 영수증)

· 금융기관의 거래 통장(부동산 거래대금의 흐름이 나타나면 거래 통장으로도 증빙으로 인증 받을 수 있습니다.

· 부동산 거래상대방의 거래사실 확인서

· 건물을 신축할 때는 도급계약서, 대금지급 영수증, 세금계산서 등의 증빙

· 기타 부동산 등의 거래 대금 지급 사실을 입증할 수 있는 서류

부동산 취득 후 지출한 비용

부동산 등을 취한 후 부동산의 이용 편의를 위하거나 그 부동산의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 아래 비용도 필요경비로 공제 받을 수 있습니다.

부동산을 취득 후 지출한 비용 중에서 필요경비로 공제받을 수 있는 비용과 공제받을 수 없는 비용항목에 대하여 헷갈려 하시는 분들이 계신데요, 아래 증빙서류를 꼭 기억에 담아두시길 권해드립니다.

① 본래의 용도를 변경하기 위하여 지출한 개조비용

② 건물에 설치된 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

③ 빌딩 등의 실내 등에 설치된 피난시설 등 설치비용

④ 태풍, 재해 등으로 건물, 기계, 설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

⑤ 토지의 이용편의를 위한 장애물 등의 철거비용과 도로 신설비용

⑥ 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용(이 비용은 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 적용가능함)

⑦ 기타 개량, 확장, 증성 등 위와 유사한 성질의 비용. 예를 들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제 가능하지만, 벽지, 장판 등의 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 가치를 증가시키는 비용으로 보기 어렵기 때문에 공제 받을 수 없답니다.

취득 후 지출한 비용의 증빙서류 예

위에서 부동산 등의 취득한 후 지출한 비용이 있을 경우 준비하면 공제받을 수 있는 구체적인 증빙서류를 예시로 들어드리면 아래와 같습니다.

· 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

· 2016년 2월 17일 이후의 자본적지출액부터는 비용을 지출할 때 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취하고 보관하여야 필요경비로 인정받을 수 있었지만, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 부동산 등의 경우에는 금융증빙 등 실제로 지출이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있게 되었답니다.

부동산 등의 양도비용

추가로 실지거래가 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 비용에는 부동산 등의 양도비용도 포함됩니다.

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

또한 부동산 등을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 서류로 입증할 수 있다면 필요경비로 인정받을 수 있답니다.

양도비용으로 인정받을 수 있는 증빙서류 예

· 양도비용 지급 영수증

· 인지세 납부 영수증

· 국민주택채권 등 매각 영수증

· 기타의 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

· 세무대리인에게 지급한 수수료 영수증(세금계산서 등)

글을 마치며

세상 살면서 세금 걱정 없이 지내는 동네는 저 멀리 석유가 퍽퍽나는 나라에 사는 사람이외에는 없을 것으로 생각합니다.

우리나라에서는 부동산 등을 보유하다 양도하는 경우 꼭 소득세법에 의한 양도소득세 신고를 하도록 규정하고 있습니다. 양도에 따라 이익이 나든 손실이 나든 신고의무는 꼭 있습니다.

양도소득세를 신고하면서 고민되는 부분이 필요경비로 인정받을 수 있는 비용지출액에 대하여 비용이 지출될 당시 서류를 준비못하여 안타깝게 세금부담이 많아 지는 경우를 많이 봐 왔습니다.

명확한 근거서류가 없더라도 국세기본법에 의한 실질과세 원칙에 의하여 실지 거래한 사실을 입증할 수 있으면 절세에 도움이 될수 있습니다.

이 글이 부동산을 취득할 때나 보유하면서 비용이 지출될 경우 증빙서류를 빠짐없이 준비함으로써 양도소득세 절세에 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

끝.