양도소득세 양도시기는 양도소득의 귀속연도를 결정하고 양도소득세를 계산함에 있어서 장기보유특별공제와 세율의 결정에 필요한 보유기간을 계산하기 위해서 꼭 필요한 개념입니다. 그래서 부동산 등의 양도소득을 계산할 때 가장 먼저 확인해야 할 항목은 취득시기와 양도시기입니다. 실무에서 양도소득세 상담을 진행하다 보면, 세율이나 공제보다도 이 기준일 하나 때문에 세금이 크게 달라지는 사례를 자주 접하게 됩니다.

특히 잔금청산일과 등기접수일 중 어느 날을 취득시기·양도시기로 보아야 하는지는 납세자들이 가장 혼란스러워하는 부분입니다.
이 글에서는 세법의 원칙과 실무 적용 기준을 중심으로 양도소득세 취득시기와 양도시기를 체계적으로 정리해 보겠습니다.

양도소득세 취득시기 · 양도시기의 기본 원칙

일반 매매거래

양도소득세 취득시기와 양도시기의 기본 원칙은 ‘대금 청산일’입니다. 즉, 해당 자산의 매매대금을 전부 지급하거나 받은 날이 기준이 됩니다.

이때 동일한 날짜가
매도인에게는 양도일,
매수인에게는 취득일이 됩니다.

다만, 대금 청산일이 명확하지 않거나 객관적인 자료로 확인되지 않는 경우에는 예외적으로 소유권이전등기 접수일 또는 명의개서일을 취득시기와 양도시기로 보게 됩니다. 또한 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록, 명의개서 포함)를 한 경우에는 등기접수일이 취득시기 및 양도시기가 됩니다. 이 원칙은 국세청 해석과 세무조사 실무에서도 일관되게 적용되고 있습니다.

장기할부조건부 매매

장기로 할부판매로 매매할 경우에는 소유권이전등기(등록, 명의개서 포함) 접수일과 인도일 및 사용수익일 중에서 빠른 날을 취득시기 및 양도시기로 봅니다.

자기가 건설한 건축물의 취득시기

자기가 건설한 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일이 원칙입니다. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중에서 빠른 날로 하고, 건축 허가를 받지 않고 건축하는 건축물에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득시기로 봅니다.

상속·증여 부동산의 취득시기

상속과 증여는 대가를 지급하지 않는 무상취득이므로, 양도소득세 취득시기 역시 별도의 기준이 적용됩니다.

상속으로 취득한 부동산의 취득시기는 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일입니다.
이는 상속등기일과 무관하게 적용되는 기준입니다.

증여로 취득한 부동산은 증여받은 날, 실무상으로는 증여등기 접수일을 취득시기로 봅니다. 다만 증여 후 단기간 내 해제나 반환이 이루어진 경우에는 거래의 실질에 따라 취득시기를 달리 판단할 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.

그 밖의 양도소득세 취득시기와 양도시기

① 20년간 소유한 경우 등 민법 제245조 제1항에 의하여 부동산소유권을 취득한 경우에는 그 부동산의 점요개시일을 취득시기로 봅니다.

② [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금청산일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른날을 취득 및 양도시기로 봅니다. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 법원등에 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결확정일이 양도일 등이 됩니다.

③ 완성 또는 확정되지 않은 자산을 양도 및 취득한 경우로서 해당 자산의 대금청산일까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이 됩니다.

④ [도시개발법] 또는 그 밖의 법률에 따른 농지 등의 환지처분으로 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일입니다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 도는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음 날로 합니다.

⑤ 법정 주식 A의 양도시기[과점주주] : 주주 1인과 주권상장법인 기타주주 또는 주권비상장법인 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 해당 법인의 주식 등의 합계액의 50% 이상 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의합니다.

취득시기 의제

소득세법에서는 자산별로 1985년 또는 1986년 이전에 취득한 자산은 다음의 시점을 취득일로 의제하여 그 날 현재의 가액을 취득가액으로 보아 양도차익을 계산합니다.

① 1984. 12. 31. 이전에 취득한 토지 · 건물 · 부동산에 관한 권리 · 기타자산 : 1985. 1. 1.

② 1985. 12. 31. 이전에 취득한 일반 주식 : 1986. 1. 1.

잔금청산일을 입증하는 핵심 증빙자료

잔금청산일이 취득시기·양도시기로 인정받기 위해서는 객관적인 증빙자료가 반드시 필요합니다.

실무에서 가장 중요한 자료는 다음과 같습니다.
매매계약서와 부속합의서를 통해 약정된 잔금지급일을 확인할 수 있고, 잔금 영수증이나 인수인계서는 실제로 대금이 지급되었음을 직접 입증하는 핵심 자료가 됩니다. 영수증이 없는 경우에는 계좌이체 내역이나 통장 거래내역을 통해 실지 지급일을 보완적으로 입증할 수 있습니다.

이러한 자료로 잔금청산일이 명확히 확인되지 않는다면, 국세청과 세무서 등 과세관청은 등기부등본상 등기접수일을 취득시기·양도시기로 판단하게 됩니다.

등기접수일 확인 시 주의할 점

등기접수일은 부동산 등기사항전부증명서에서 확인할 수 있으며, 단순히 등기가 완료된 날짜가 아니라 ‘접수일’이 기준이라는 점을 반드시 유의해야 합니다. 등기필증이나 등기신청서 사본이 있다면, 등기접수일과 등기원인을 함께 확인할 수 있어 입증력이 더욱 높아집니다.

취득시기·양도시기 판단이 세금에 미치는 영향

양도소득세에서 취득시기와 양도시기는 단순한 날짜 문제가 아닙니다. 이 기준에 따라
장기보유특별공제 적용 여부, 2년 이상 보유 요건 충족 여부, 1세대 1주택 비과세 가능 여부가 결정됩니다.

특히 할부거래, 점유에 따른 선이전 거래, 분양권 양도처럼 구조가 복잡한 거래는 사후 대응이 거의 불가능한 경우가 많아, 거래 전에 반드시 양도소득세 세금 리스크에 대한 적극적인 검토를 권고드립니다.

글을 마치며

양도소득세 취득시기와 양도시기는 모든 계산의 출발점이자, 세 부담을 좌우하는 핵심 요소입니다. 특히 잔금청산일과 등기접수일 중 어느 날이 기준이 되는지, 그리고 그 날짜를 어떻게 입증할 것인지에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

실무 경험상, 문제는 대부분 “기준을 몰라서”가 아니라 “입증 자료를 준비하지 못해서” 발생합니다.부동산 거래나 분양권 양도, 상속·증여를 앞두고 있다면, 계약 체결 단계부터 양도소득세 취득시기와 양도시기를 염두에 두고 자료를 정리하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

양도소득세는 사후 대응이 아닌 사전 검토가 가장 중요한 세금입니다. 조금이라도 구조가 복잡하고 어렵게 느낀다면, 부동산 거래 전에 전문가의 검토를 거쳐 불필요한 세금 리스크를 미리 차단하시길 권해드립니다. 끝.