권리금 회수는 세입자가 정상적인 상가 계약에 따른 법적 의무를 이행하였을 경우 계약 종료 6개월 전부터 새로운 세입자를 건물주에게 주선해 권리금 거래를 할 수 있지만, 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 위법사항 3가지 중 하나라도 위반하였다면 권리금 회수가 어렵습니다.

이 글에서는 상가건물임대차보호법에 의한 권리금 회수가 어려운 3가지 법률 위반 사항을 위주로 알아보겠습니다.

권리금이란?

권리금이란 상가를 빌려 영업하던 사업자가 영업시설, 고정거래처 확보, 신용, 영업상의 노하우, 점포의 위치에 따른 이점을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻합니다.

흔히 권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 등으로 구분하고 있습니다.

영업권리금은 본인의 사업장 운영방법에 대한 권리금으로 고정거래처 정보, 단골손님 확보 정도에 따라 받을 수 있는 권리금을 말합니다.

시설권리금은 사업장의 인테리어 비용을 보상 받는다고 보며 됩니다. 인테리어와 기타 비품과 가구 등의 가치를 인정 받는 경우이겠습니다.

바닥권리금은 사업장이 위치하고 있는 상권 위치에 대한 가치를 말하는 것으로 역세권, 유동인구가 많은 곳, 학교 앞 등에 대한 가치를 인정 받는 경우입니다.

이러한 영업권은 모두 상가건물임대차보호법상 권리금으로 인정될 수 있고, 사업자라면 누구라도 주장할 수 있습니다.

권리금 회수가 어려운 위법사항 3가지

3기 이상 임대료 연체

세입자가 임대차계약에 의한 임대료를 3기 이상 연체한 경우 상가건물임대차보호법에 의한 권리금 회수 기회가 보장되지 않습니다.

임대료를 3기 이상 연체한 경우 임대차계약 해지 사유에 해당됩니다.

상가를 임차하여 사용 중에 3기의 연체 된 사실이 있을 경우가 해당됩니다. 비록 연체했다가 납부를 하더라도 연체 된 회수에는 포함이 됩니다.

임대료 연체는 세입자가 신경을 쓰지 않으면 발생할 가능성이 높습니다. 임대료 입금 날짜를 깜빡하거나, 현금으로 지급하던 임대료를 어떤 사정으로 전달하지 못하는 경우가 발생할 수 있거든요.

따라서 임대료 연체를 피하기 위해서는 임대차계약서상 임대료 지급일에 맞춰 자동이체하는 방법을 적극 추천드립니다.

여기서 3기의 연체는 연체된 금액이 3개월분 월세가 되는 경우를 말합니다. 연체 횟수와 관계없이 3개월분 월세의 합계액이 연체되어야 하는 것입니다.

[예를들면]

매월 100만원의 월세 계약을 했는데 6개월간 세입자가 매월 50만원씩 월세를 납부하였을 경우 연체된 각 월세 50만원씩 6개월이 지나야 300만원(당초계약시 월세의 3배)에 해당되기 때문에 이 때에 3기 연체가 되었다고 판단합니다.

무단으로 전대차 계약시

세입자가 상가를 사용하면서 무단으로 다른 사람과 사업장의 일부 또는 전부를 전대차 계약한 사실이 있을 경우입니다.

전대차 계약이란 상가를 빌린 임차인이 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말합니다.

이렇게 임차인이 건물주인의 동의 없이 무단으로 전대차 계약을 했을 경우에도 법률 위반행위에 해당합니다.

건물의 전부 또는 일부 파손시

세입자가 상가에서 영업하면서 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 건물을 파손을 하였을 경우가 해당됩니다.

상가 건물의 파손을 어느 정도까지 인정할 것인가의 문제는 사실 판단 사항이겠지만, 법률상 문구를 보면 이렇게 표현되어 있습니다.

갱신요구권

세입자가 위법을 저질러 계약이 해지 된 경우에는 세입자의 갱신요구권까지 행사하지 못할 수도 있습니다.

갱신요구권이란 상가건물임대차보호법에서 세입자의 권리로 인정하고 있는데요, 상가임대차 계약을 10년간 갱신요구를 할 수 있는 권리를 말합니다.

그렇다면 임대차계약이 10년이 지나 임차인의 갱신요구권을 행사하지 못할 경우 건물주가 세입자의 권리금 회수를 인정하지 않을 수 있을까요?

대법원은 세입자가 10년을 채워 계약하여 더는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 세입자는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 판결을 내린 사례가 있습니다.

따라서 임대차 계약 기간이 10년 이상 된 계약에서도 세입자가 위법을 저지르지 않는 한 권리금 거래를 보장 받을 수 있다고 볼 수 있겠습니다.

마치며

세입자가 위법을 저질러 계약이 해지 되었는데도 불구하고 권리금 회수 기회를 보장해 달라며 건물주와 마찰을 빚는 경우가 있습니다.

상가건물임대차보호법에서는 위법을 지질러 임대차계약이 해지된 경우 세입자의 권리를 인정하지 않을 수 있도록 규정하고 있으므로 세입자는 유의하여야 합니다.

특히 영업부진이 계속되다 보면 임대료를 3기 이상 연체하는 경우가 발생할 수 있지만, 권리금 회수라는 문제와 직결될 수 있으니 임대료 연체는 피하실 것을 권유합니다.

상가임대차와 관련된 구체적인 의사결정시에는 법률전문가와 상의 후 결정하시기를 추천드립니다. 끝.