상가계약 확정일자는 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 관할 세무서장이 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면, 상가임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야만 법에 의한 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

1. 상가계약 확정일자의 효력

상가를 임차하여 사업을 시작하려면 먼저 임대업자와 임대차계약서를 작성하여야 합니다.

이렇게 임대차 계약을 하고 임대차 계약에 따라 임차인이 그 점포를 점유(건물의 인도)하고, 관할세무서에 부가가치세법과 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하고 나면 그 다음 날부터 상가건물임대차보호법의 규정에 의하여 제3자에 대하여 임차인의 권리가 형성됩니다. 이 권리를 대항력이라고 합니다.

그리고 이 대항력을 가진 후 상가계약 확정일자를 받으면 상가건물 임대차보호법에 의하여 다음과 같은 효력을 갖습니다. 우리가 상가를 임차하여 사업을 개시할 때 상가계약 확정일자를 반드시 받아야 하는 이유이기도 합니다.

1.1 임차인의 대항력 발생

위에서 말한바와 같이 건물을 인도 받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음날 부터 상가건물 임대차보호법의 규정에 의하여 대항력이 발생하고 또한 확정일자를 받은 임차인은 임대차계약의 존재를 제3자에게 주장할 수 있습니다.

즉, 임대차계약이 임대인과 임차인 사이에만 유효한 것이 아니라, 제3자에게도 효력이 있음을 의미합니다. 이를 제3자에 대한 대항력이라고 말합니다.

1.2 임차인의 우선변제권 발생

사업장을 임차하여 사업을 개시할 때 위에서 언급한 대항력만 있어서는 곤란할 경우가 발생할 수도 있습니다. 임차한 건물이 임차인이 어떤 사유로 채무이행을 하지 못하면 건물이 법원에서 경매나 세무서에 의한 공매에 의하여 소유권이 이전될 수도 있는 것이지요.

이때 그 점포를 임차한 임차인은 두 눈뜨고 전세금을 모두 떼일 경우도 발생할 수 있는 것이지요. 그래서 우리는 상가 확정일자를 받아 놓으셔야 하는 당위성이 여기에 있는 것입니다.

상가건물 임대차보호법에 의하여 확정일자를 받은 임차인은 그 상가건물이나 점포가 법원의 경매 또는 세무서의 공매로 넘어갈 때 법률의 규정에 의하여 임대차보증금을 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선적으로 변제 받을 수 있습니다.

2. 상가계약 확정일자 신청 방법

상가계약 확정일자 신청은 임차한 상가건물이 소재한 관할 세무서 민원봉사실에서 할 수 있습니다. 아직까지 국세청 홈택스를 이용하여 신청할 수 없습니다.

임차인 본인은 신분증을 제시하면 당연히 신청할 수 있고, 대리인이 신청할 때에는 위임장을 제시한 후 신청할 수 있습니다.

세무서 민원봉사실에서 상가계약 확정일자를 신청 시에는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.

2.1 확정일자 신청서

상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 부여 받으려는 사업자는 사업장 관할 세무서장에게 확정일자 신청서를 작성하여 제출하면 됩니다.

다만, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우에는 확정일자 신청서와 함께 그 일부분인 부문의 도면을 제출하면 되지요.

확정일자 신청서는 아래 서식을 참고하시면 됩니다.

2.2 임대차계약서 원본

상가건물 확정일자를 받기위하여 확정일자 신청서를 제출할 때에는 임대차계약서 원본을 꼭 함께 제출하면 됩니다.

이때 주의할 사항은 임차한 상가건물이 주로 사업에 이용되는 경우에만 신청대상이고, 주로 주거에 이용되는 경우에는 주택임대차보호법에 따라 신청하여야 한다는 것입니다.

상가건물을 임차하였다고 하여 상가건물 확정일자를 신청하는 것이 아니라는 것이지요.

2.3 임차인의 신분증

상가건물 확정일자를 신청하러 가는 경우 위생교육할 때에도 저는 항상 강조하는 부분입니다. 사업자등록을 맨 처음 신청할 때 확정일자도 함께 신청하시는 것입니다. 그래도 바쁜 세상에 불편함이 줄어들 수 있습니다.

물론 본인이 신청하러 갈때에는 본인의 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 신청인의 신분을 확인할 수 있는 증명서를 지참하세요.

본인이 아닌 대리인이 신청할 때에는 대리인이 동 신청서 하단 부에 있는 위임 받은 사실을 작성하고 위임받은 자의 신분증을 지참하여 제시하시기 바랍니다. 확정일자 신청서 양식은 세무서 민원봉사실에 비치되어 있으니 참고하세요.

3. 상가계약 확정일자 신청 시 유의사항

상가계약 확정일자는 임대차계약서에 도장을 찍는 방식으로 이루어집니다. 따라서 임대차계약서 원본을 지참하여 방문하면 됩니다.

또한, 확정일자는 임대차계약서를 작성한 날짜와 무관하게 신청할 수 있습니다. 다만, 임대차계약서 작성 후 3개월 이내에 신청하는 것이 일반적입니다.

저의 경험으로 볼때 시간을 효율적으로 사용하기 위해서는 사업자등록증을 신청하면서 임대차계약서 원본을 지참하여 사업장 관할 세무서 민원봉사실에서 상가계약 확정일자도 함께 받으시는 것이 편리하답니다.

4. 상가계약 확정일자 신청 절차

사업장 관할 세무서 민원봉사실에서 신청이 가능한 상가계약 확정일자 신청 절차는 다음과 같습니다.

1. 확정일자 신청서를 작성합니다.
2. 임대차계약서 원본과 임차인의 신분증을 준비합니다.
3. 상가건물이 소재한 관할 세무서 민원봉사실을 방문합니다.
4. 상담 창구에서 확정일자 신청을 합니다.
5. 확정일자가 부여된 임대차계약서를 수령합니다.

5. 상가계약 확정일자 신청 시 주의사항

상가계약 확정일자 신청 시 다음과 같은 사항에 유의하세요.

5.1 임대차계약서 원본 지참

확정일자는 임대차계약서에 도장을 찍는 방식으로 이루어지므로, 임대차계약서 원본을 지참하면 됩니다.

5.2 사업자등록시 신청

확정일자는 임대차계약서를 작성한 날짜와 무관하게 신청할 수 있으나, 임대차계약서 작성 후 3개월 이내에 신청하는 것이 일반적입니다. 다시 한번 강조하지만 그냥 사업자등록신청할 때 신청하시는 것이 제일 편리하고 간편하답니다.

5.3 임대차 계약서 보관 철저

확정일자를 받은 임대차계약서는 임대차계약의 증거로서 중요한 효력을 가지므로, 보관에 유의해야 합니다. 임대차계약서 원본에 확정일자를 받았으므로 이 임대차계약서 원본을 분실하였을 경우 복잡한 경우가 발생할 수 있으므로 임대차계약서 원본을 잘 보관하시기 바랍니다.

6. 확정일자 신청 대상자

상가건물 임대차보호법에 의한 상가건물 확정일자를 신청할 수 있는 대상자가 법률에 규정되어 있습니다. 상가건물을 임차한 임차인이라고 무조건 확정일자를 받을 수 있는 대상자는 아니라는 것입니다.

확정일자를 신청할 수 있는 임차인은 각 지역별로 임차보증금 금액을 기준으로 하고 있습니다. 즉 지역별 보증금 기준금액을 초과하지 않으면 가능합니다. 각 지역별 임차보증금을 알아보면 아래와 같습니다.

1. 서울특별시 : 9억원
2. 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만원
3. 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만원

7. 결론

상가임차인은 임대차계약을 체결한 후 반드시 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받으면 임차인의 대항력과 우선변제권이 발생하여 임대차보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

끝.