전세와 월세! 내가 거주할 주택을 구할 때 가장 고민되는 것 중 하나가 전세와 월세의 선택입니다. 전세는 한 번에 큰 금액을 내지만 매달 나가는 돈은 없고, 월세는 보증금은 적지만 매달 일정한 금액을 내야 합니다. 그렇다면 전세와 월세 중 어떤 것이 더 경제적인 걸까요? 이에 대해 알아보겠습니다.
전세의 장점과 단점
내가 거주할 주택을 나의 소유가 아닌 다른 사람이 소유하고 있는 주택에서 거주하고자 할 때에는 전세와 월세중 하나의 방법을 선택해야 하는데 우선 두 제도의 장단점을 간단히 정리해 보겠습니다.
전세의 장점
- 전세의 제일 큰 장점으로는 매월 나가는 돈의 부담이 적습니다. 월세와 달리 일정 금액을 집주인에게 주는 것이 아니므로, 본인의 현금 보유에 따라 전세보증금 대출 이자만을 감당하게 됩니다. 일반적으로 월세 금액보다 전세보증금 대출 이자가 적다고 알려져 있습니다.
- 전세는 일반적으로 오랜 기간 동안 거주가 가능합니다. 전세는 기본 계약이 2년입니다. 2년 거주 이후 주택임대차보호법의 규정에 따라 4년, 6년 전세 기간 연장이 가능합니다. 전세를 오랜 기간 살다가 집주인이 전세입자에게 매매를 하는 경우도 많습니다.
전세의 단점
- 우선 전세의 단점으로는 보증금의 금액이 경제적으로 부담될 만큼 금액이 큽니다. 전세 보증금은 보통 억 단위의 금액입니다. 따라서 대출도 억 단위로 받게 되어 이자 부담이 높은 경우가 최근에는 많은 부담이 되고 있습니다.
- 최근에는 갭투자를 빙자한 전세 사기가 많습니다. 특히 부동산(주택)가격이 갑자기 내릴 때 전세 사기가 발생할 확률은 크게 증가합니다. 큰 돈에는 꾼들이 모이죠. 전세 보증금이 크기 때문에 전세 사기도 많이 발생하고 있습니다. 이를 보호하고자 전세보증보험이 있지만, 전세보증보험을 가입하였다고 하더라도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 특히 부동산임대업자가 치밀한 계획을 수립하고 사기를 친다면, 전세입자의 입장에서 피할 수 있는 방법이 별로 없습니다.
- 또한 전세금을 금융기관에서 대출 받았을 때 대출 금리가 변동됩니다. 보통 전세자금 대출은 2년마다 갱신을 해야 합니다. 그리고 6개월마다 변동금리로 진행됩니다. 심리적으로 금리는 내리는 경우보다 올라가는 경우가 많다 느끼므로, 6개월마다 전세자금 대출 이자가 조금씩 많아지게 됩니다. 특히 전세자금 대출을 많이 받았다면, 약간의 금리 상승에도 큰 타격이 있을 수 있습니다.
- 주택을 전세에 거주한다고 하여 나의 현금이 전혀 필요 없는 것은 아니지요. 내 현금도 많이 필요합니다. 전세자금 대출을 받는다고 해도, 내 현금도 많이 필요합니다. 예를 들면 전세 2억짜리 집에 들어가고자 할 때 전세자금 대출은 70%인 1억 4천만 원 정도가 나오게 되죠. 즉, 내 보유 현금도 6천만 원이 필요하고 전세 거주 중에도 관리비 등의 나의 현금이 부담되기도 합니다.
월세의 장점과 단점
월세의 장점
- 월세의 제일 큰 장점은 내가 바로 부담해야 할 보증금 금액이 적다는 것입니다. 경우에 따라 또는 월셋집의 크기에 따라 다르겠지만 일반적으로 1~3천만 원 정도로, 대출을 받지 않을 수 있는 선에서 해결할 수 있습니다.
- 매달 내는 월세 금액을 높일수록 보증금 금액의 크기는 적어지며, 반대로 월세 금액을 낮추고자 한다면 보증금 금액을 높이면 됩니다. 단, 집주인과의 협의를 통해 보증금의 금액과 월세가 정해지므로, 사전에 부동산중개업소를 통해 조율을 하시면 됩니다.
- 깨끗한 인테리어와 풀옵션입니다. 집주인은 월세 수익을 노리기 때문에 월세 세입자는 상대적으로 귀하게 모시는 편입니다. 월세 세입자를 되도록 빨리, 그리고 월세를 조금이라도 높게 받고자 한다면 방이 깨끗하고 예뻐야 하겠죠. 게다가 월세라면, 필수 가전이 갖추어져 있습니다. 흔히 옵션이라고 표현하죠. 이에 따라 월세의 경우, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 상대적으로 비싼 가전은 옵션으로 들어가 있는 경우가 많습니다.
- 월세를 부담하면 소득세 측면에서도 절세가 가능합니다. 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 매달 집주인에게 월세를 주고 있다는 증빙만 있다면, 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 소득세 등 세금을 절세하기 위한 하나의 방편으로 활용할 수 있습니다.
월세의 단점
매달 나가는 비용에 대한 부담이 큽니다. 월세 외의 관리비 등을 고려한다면, 한 달에 감당해야 하는 금액이 생각보다 큽니다. 월세가 60만 원이라고 하더라도, 관리비나 주차비 등 고려한다면, 한 달 고정으로 나가는 비용이 80만 원 가까이 되는 것이죠. 게다가 요즘은 월세 60만 원도 그렇게 비싼 편이 아니죠. 이보다 더 큰 부담이 있을 겁니다.
전세와 월세 선택 기준
전세와 월세 선택 기준 다른 요소도 많이 있겠지만, 저는 최우선으로 딱 한 가지를 꼽고 싶습니다. ‘매달 나가는 돈의 액수’입니다. 내가 직접 거주할 집에 있어서 최종 목표는 집을 사는 것입니다. 즉, 나의 돈을 모아야 합니다. 돈을 모으는 방법 중 가장 좋은 것은 절약입니다. 한 달에 나가는 고정 비용을 최대한 줄이는 것이 가장 쉽고 빠른 방법인 것이죠.
이에 따라 전세 대출을 받아 전세를 얻을 때의 한 달 고정 비용과 월세를 얻을 때의 한 달 월세+그 외 비용을 산정할 필요가 있는 것이죠. 특히 요즘처럼 전세 대출 금리가 갑자기 오를 때는 전세 대출 이자와 월세의 차이가 크지 않을 수 있습니다.
만약 내가 목돈을 가지고 투자가 가능하고, 수익을 낼 확신이 있다면 월세를 선택하는 것이 좋겠죠. 월세가 매달 나가지만, 월급 외 투자 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 어떤 선택을 하던 100% 유리한 제도는 없을 것입니다.
하지만 투자가 아닌 무리한 도전 즉 투기를 하겠다는 생각이라면 그 길은 가지 마시길 바랍니다. 금리는 오를 수도 있고, 내가 투자한 곳이 가격이 내려 힘들어 질 수도 있습니다. 그러면 월세와 투자 손실을 동시에 감당해야 하는 상황이 벌어집니다. 이런 경우는 정말로 힘들고, 빚을 갚기 위해 더 큰 도박을 하게 될 수도 있습니다. 그러면 집을 사는 꿈은 점점 멀어지게 됩니다.
반대로 전세를 선택한다면, 매달 나가는 돈이 적기 때문에 저축을 할 수 있습니다. 저축을 하다 보면 목돈이 모이고, 그 목돈으로 집을 사거나 투자를 할 수 있습니다. 물론 전세도 위험 요소가 없는 것은 아닙니다. 전세 사기나 전세금 회수 문제 등이 있을 수 있습니다.
그러나 이런 문제들은 법적으로 보호 받을 수 있는 방법이 있습니다. 예를 들어, 전세보증보험을 가입하거나, 전세계약서를 법원에서 등기하거나, 집주인의 부동산 재산을 확인하는 등의 방법이 있습니다. 그리고 전세를 계약하겠다는 생각이라면 전세계약서 전세 보증보험은 꼭 가입하시라는 권유를 드리고 싶네요. 또한 전세 계약후 입주할 때 주택임대차보호법에 의한 확정일자 받는 것도 꼭 기억하시기 바랍니다.
마치며
전세와 월세 중 어떤 것이 더 경제적인지는 개인의 투자성향과 현재의 상황 그리고 목표에 따라 다릅니다. 하지만 저는 전세가 월세보다 더 경제적이라고 생각합니다. 왜냐하면 전세는 매달 나가는 돈이 적어서 저축과 투자를 할 수 있는 여력이 생기기 때문입니다.
또한 전세는 긴 시간 거주가 가능하고, 집주인과의 관계도 안정적이라고 생각합니다. 월세는 매달 나가는 돈이 많아서 저축과 투자를 하기 어렵고, 집주인과의 관계도 불안정할 수 있다고 생각합니다.
하지만 이것은 제 개인적인 의견일 뿐입니다. 결국 자신의 상황과 목표에 맞게 잘 선택하는 것이 중요합니다. 전세와 월세의 장단점을 잘 파악하고, 부동산 시장의 변화에 주의하며, 자신의 재정 상태를 정확히 파악하는 것이 필요합니다.
그리고 가능하다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 끝.
